Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Залог

Это одна из форм обеспечения сделки. Наиболее известно использование залога для обеспечения кредита. При этом предусматривается, что при полной или частичной невыплате кредита банк может продать залог для компенсации своих потерь

Важно отметить, что если вырученная сумма превысит необходимую сумму, то остаток необходимо вернуть владельцу залога. Этот способ должен компенсировать не только основную сумму долга, но и проценты, определённые договором

Иногда возможна ситуация, когда залог снижает стоимость или полностью её теряет. Например, если дом обвалился, квартира, которая была в нём и являлась залогом больше не может быть продана. Если в залог был оставлен автомобиль, но он попал в аварию или был угнан, то им нельзя воспользоваться для компенсации убытков.

Чтобы такого не случилось, заёмщик должен застраховать имущество от порчи или уничтожения. При наступлении перечисленных ранее событий будет выплачена соответствующая сумма и банк ничего не потеряет. Прямо в договоре такое требование обычно не указывают, однако без договора страхования кредит могут вообще не выдать или выдать на менее привлекательных условиях.

Как проверить юридическую чистоту предмета покупки

Существует несколько способов проверить юридическую чистоту объекта. Первый вариант — потребовать предоставления необходимой информации у продавца. Но не стоит надеяться исключительно на добросовестность отчуждателя.

Проведение самостоятельной проверки доступно на нескольких специальных ресурсах. Бесплатные сведения можно получить на сайте Росреестра. Однако не всегда там отражается актуальная ситуация с последними изменениями.

Как проверить квартиру на обременение самостоятельно

Другой способ — заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или в отделе Росреестра. Для этого запрашивающему нужно знать точный адрес или кадастровый номер жилого помещения.

Выявить существующие преграды для покупки также помогут документы:

• выписка из домовой книги или справка с ФМС — содержат информацию о зарегистрированных пользователях;
• выдержка из официального сайта Федеральной службы судебных приставов — предоставляет сведения, является ли продавец должником по исполнительным производствам;
• справка районной администрации — подтверждение того, что дом не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.

Электронная форма запроса ведомостей из ЕГРН

Как проверить квартиру на обременения

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, недвижимость перед покупкой обязательно стоит проверить  на отсутствие каких-либо обременений. Бесплатно можно сделать онлайн-запрос через сайт Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». А платно – заказать выписку из ЕГРН опять же на сайте Росреестра или в ближайшем МФЦ.

«Однако нужно иметь в виду, что на сайте Росреестра информация об обременении обновляется довольно редко либо выгружают ее неправильно», – предупреждает юрист prozhivem.com Светлана Митрофанова.

Ошибки возможны и в выписке. Ведь Единый государственный реестр недвижимости появился два года назад (с 01.01.2017) в результате слияния двух других баз данных. А в России никакое слияние без технических потерь не происходит.

С другой стороны, никто не защищен от головотяпства чиновников и линейных банковских работников. «Достаточно распространены ситуации, когда на одну квартиру банк подписывает новые и новые дополнительные соглашения с заемщиками, забывая снимать старые обременения, – рассказывает руководитель “Первого ипотечного агентства” Максим Ельцов. – В моей практике была квартира с семью подобными залогами, но они все имели отношение к одному договору».

Стопроцентной гарантии проверка через Росреестр не даст еще и потому, что по законодательству там фиксируются не все обременения прав.

Регистрируемые в Росреестре обременения

• Залог квартиры при кредитовании (например, по договору ипотеки)
• Рассрочка (в случаях, когда квартира оформляется на покупателя, но остается в залоге у продавца до полной выплаты)
• Долгосрочный (более года) договора аренды или безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре)
• Договор доверительного управления (в частности, оформляемый опекуном в интересах подопечного)
• Договор пожизненного содержания с иждивением (рента)
• Запрет на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия)
• Наложение ареста на квартиру (судебное решение)

Такая солидная структура, как Росреестр, берет на себя учет ограничений права собственности, возникающих только по серьезным обстоятельствам. К таким основаниям относятся прямое указание в законодательстве (например, ипотека в силу закона); задокументированные соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды); распоряжения административных или государственных органов (в том числе органов опеки и попечительства) и судебные решения.

Попытка провести через Росреестр регистрацию сделки квартиры, обремененной по одному из перечисленных оснований, закончится отказом. Точнее, в ряде случаев параллельно с отказом госструктура потребует документарного подтверждения согласия на сделку третьих лиц и только после этого оформит регистрацию. Но не обязательно: продажу залоговой квартиры при согласии банка-кредитора оформит, а вот арестованное жилье застрянет мертвым грузом.

Продажа

Студия|23 м2|8/9 этаж

1 690 000 ₽

Ломоносов г., Михайловская ул., д 51

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|5/5 этаж

1 700 000 ₽

Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Лесное пос., 18, 18

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|53 м2|3/5 этаж

1 750 000 ₽

п. Гаврилово, ул. Школьная, 6А

Показать номер

Продажа

Студия|22 м2|5/12 этаж

1 760 000 ₽

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|31 м2|3/3 этаж

1 790 000 ₽

Лесное пос., д 17

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|55 м2|2/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 13

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|50 м2|8/9 этаж

1 800 000 ₽

Олеко Дундича ул., д 19

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|42 м2|1/5 этаж

1 800 000 ₽

Кронштадт г., Велещинского ул., д 15

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|56 м2|1/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 14

Показать номер

Продажа

Студия|22 м2|3/3 этаж

1 850 000 ₽

Дубровка пос., Советская ул., д 36

Показать номер

Продажа

Студия|204 м2|1/2 этаж

2 356 000 ₽

15-я линия В.О., 64А

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|46 м2|3/5 этаж

1 850 000 ₽

д. Гарболово, 239

Показать номер

Можно ли снять обременение с квартиры

Обременение имеет временный характер. Ограничения снимаются после устранения первопричины их наложения, то есть:

• Полного погашения ипотечного займа;
• Окончания срока действия договора аренды или его аннулирования;
• Прекращения доверительных отношений;
• Погашения долгов, повлекших за собой наложение ареста;
• Смерти одной из сторон, заключивших договор пожизненной ренты

Каждая разновидность обременения снимается в определенном порядке. Так, после выплаты долгов за квартиру, собственнику необходимо обратиться с квитанциями в организацию, наложившую арест. После этого все ограничения будут сняты, и он сможет распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.

Обременение квартиры по договору ренты снимается в том случае, если одна из сторон скончалась. Как правило, наступает смерть владельца квартиры. Вторая сторона сделки вправе обратиться в Росреестр с заявлением о переоформлении права собственности на основании ранее заключенного договора ренты. Однако, здесь нельзя не упомянуть возможное наличие наследников, которые будут препятствовать исполнению условий контракта. В таком случае, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Обременение по договору аренды снимается сразу же после окончания срока его действия. Ускорить данное действие поможет обращение в суд или мирное урегулирование вопроса с арендаторами.

Ограничения по доверительному управлению снимаются после смерти одной из сторон или аннулированию ранее заключенных договоренностей. В том случае, если умирает владелец квартиры, право собственности на нее переходит его наследникам.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

Снятие ипотечного обременения потребует обращения в банк, выдавший займ. Владельцу понадобится получить закладную на квартиру и документ, подтверждающий отсутствие долга. Далее необходимо обратиться в Росреестр.

Документы для снятия обременения с квартиры, после погашения ипотеки:

• Заявление о снятии ограничений;
• Свидетельство о праве собственности;
• Закладная;
• Документ, подтверждающий выплату ипотечного займа;
• Договор с банком

Через несколько дней после подачи документов, владельцу на руки будет выдано свидетельство о снятии обременения с квартиры. С этого момента, он вправе распоряжаться собственностью на свое усмотрение.

Как снять обременение после полного погашения ипотеки в Сбербанке?

После того, как клиент Сбербанк полностью погасит свой ипотечный долг, обременение с квартиры, оставленной в залог банку, снимается.

Если описывать процедуру снятия обременения кратко, то заемщик выплачивает долг банку, а затем получает на руки справку, подтверждающую право собственности на недвижимость. Но рассмотрим все этапы более детально.

Порядок действий

Для того, чтобы снять с квартиры ограничения, наложенные Сбербанком при подписании ипотечного договора, заемщик должен выполнить следующую последовательность действий:

1. Полностью погасить ипотеку (допускается, как досрочное погашение, так и закрытие долга по установленному изначально графику);
2. Прийти в отделение Сбербанка и написать заявление о снятии с объекта обременения;
3. Получить в отделении Сбербанка документ (закладную) с отметкой о том, что все обязательства перед кредитором клиент выполнил;
4. Посетить Росреестр с закладной и другими документами на недвижимость и подать заявление на снятие обременения с недвижимости;
5. Получить на руки соответствующую выписку, если в этом будет необходимость (например, если собственник решит продать свою квартиру, то данный документ потребуется для предъявления покупателю).

Необходимые документы

Для снятия обременения после погашения ипотеки в Сбербанке, клиенту понадобятся следующие документы при визите в Росреестр:

• заявление (бланк для заполнения выдается на месте);
• паспорт;
• закладная от Сбербанка с отметкой о выплате займа в полном объеме.

Сегодня Сбербанк предлагает помощь в вопросе снятия обременения с недвижимости. Для этого необходимо подписать соглашение с ним и далее лишь посетить в согласованную дату с представителем банка Росреестр. Все необходимые документы будут подготовлены кредитором, на руки вы получите лишь справку, подтверждающую право собственности. Теперь недвижимость можно дарить, продавать, завещать без каких-либо ограничений.

Образец заявления

Первый шаг на пути снятия обременения с квартиры после полного погашения ипотеки – это посещение банка и подача заявления.

Заявление составляется по установленной форме и содержит следующую информацию:

• сведения о сторонах сделки – кредиторе и заемщике (наименование банка, ФИО ответственного менеджера, личная информация о клиенте, его паспортные данные и адрес регистрации по месту проживания);
• данные о предмете залога (квартире, доме, земельном участке);
• основные реквизиты ипотеки (номер договора, дата подписания соглашения);
• данные о выполнении клиентом своих кредитных обязательств (когда был полностью погашен займ, какая сумма была внесена);
• дату составления заявления;
• подписи сторон (заемщика и кредитора).

Срок

Срок, в течение которого с недвижимого объекта снимается обременение в МФЦ, составляет 3 рабочих дня. Если документы пересылаются почтой, то дополнительно может потребоваться еще 2-3 суток. В том случае, когда процедурой занимается кредитная компания, период удлинятся до двух недель. Так, если вы подали заявление в Сбербанк и доверили ему данный процесс, придется подождать 14 дней. Но есть и плюсы, к примеру, вам не придется простаивать очередь в Росреестре, так как сотрудник банка укажет точное время визита в отделение.

Что такое обременение, каких видов оно бывает

Под обременением принято понимать возникающие при определенных обстоятельствах права третьих лиц, не являющихся собственниками, на объекты недвижимости.

В том и другом случае, без согласия стороны — преобретателя владелец не имеет возможности распоряжаться недвижимостью в полной мере.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к условиям возникновения обременения относят:

• передача недвижимости в банковский залог — это самая распространенная ситуация;
• заключение договора ренты с содержанием пожизненно;
• право пользования (аренда, безвозмездное пользование, сервитут) установленное на срок более года;
• передача под доверительное управление в случае наследования, при опеке (попечительстве), банкротстве физического лица;
• прочие, установленные законодательными актами, обстоятельства, например принадлежность объекта недвижимости к культурному наследию.

Если дом или квартира признаются специальной комиссией аварийным жильём, это тоже создает обременение. Продажа или передача под залог такой недвижимости является незаконным, и подобные сделки признаются недействительными.

Ипотека как вид обременения

Ипотека по своей сути – это залог, поэтому для ипотечных заемщиков наиболее актуален следующий вопрос: что значит обременение банка на квартиру и как это сказывается на условиях кредитования? Если отталкиваться от положений закона, то наличие ипотечного обременения не препятствует собственнику жилого помещения (заемщику) владеть квартирой и использовать ее в качестве постоянного места жительства.

Иначе складывается ситуация с распоряжением имуществом, так как, помимо законодательных норм, правоотношения кредитора и заемщика регулируются условиями кредитного соглашения. Банк, формально являющийся совладельцем квартиры, вправе наложить запрет на передачу предмета залога в аренду, а также установить ограничение в части регистрации в квартире иных, кроме заемщика, лиц.  И надо сказать, что кредитор в данном случае прав, ведь до момента выплаты кредита в полном объеме заемщик не является полноправным собственником жилья.

Тем не менее, даже при наличии обременения в виде ипотеки не исключается возможность реализации квартиры. Правда сделку в этом случае можно совершить исключительно с разрешения банка.

Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость

В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок (, , и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.

Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.

Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями , , и другими нормативно-правовыми документами.

Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:

1. Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
2. Стороны собирают пакет  документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2021 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через .
4. Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям , после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
5. Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.

Документы для Росреестра

Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к .

В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07. 2021 , к такому заявлению  прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:

• копии паспортов заявителей;
• минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
• документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
• при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
• квитанция об уплате госпошлины.

Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.

Переход обременения к новому собственнику

Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.

Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:

• Согласно ст. 38  от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
• В соответствии со , обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
• Как утверждает , смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются . Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости. А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры). Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Что такое обременение и какие бывают виды

1. Владение (обладание) вещью или предметом. Названное право выражается в документальном подтверждении обладанием какое-либо вещью.
2. Пользование, то есть использование вещи или имущества по его целевому назначению в зависимости от собственного усмотрения и желаний.
3. Распоряжение, то есть возможность отчуждения либо оформления имущества в залог.

По своей сути обременение представляет ограничение права распоряжения, то есть использовать имущество можно, а вот продать его уже будет нельзя.

Существует несколько видов ограничения по распоряжению имуществом:

1. Ипотека — самый распространённый вид, под которым понимается получение денежных средств взамен на ограничение прав до момента выплаты заёмных средств. По своей сути ограничение права распоряжения является гарантией возврата денежных средств, то есть пока деньги, полученные на покупку квартиры, не будут возвращены, продать её будет невозможно.
2. Аренда — под которым понимается приобретение имущества, которым уже пользуются иные люди, на основании ранее подписанных соглашений с предыдущим владельцем.
3. Рента — особый вид ограничения, согласно которому одна сторона обязуется содержать другую на протяжении всей жизни либо оговоренного срока. Взамен на оказание этих услуг другая сторона должна ждать перехода права собственности на такое имущество на своё имя.
4. Арест — самый сложный вид обременения, накладываемый государственными органами. Процедура отмены ограничения в этом случае достаточно проблематичная, поскольку никакие предприятия не вправе повлиять на решение госорганов.
5. Доверительное управление, которое представляет собой временное управление чужими имуществом.

Сведения по ограничению права собственности

Основные способы

Существуют несколько вариантов реализации ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение ипотеки.
2. Оплата ипотечного кредита в процессе сделки купли-продажи (за счет средств покупателя).
3. Продажа жилья вместе с ипотечным долгом (по переуступке залоговых обязательств).
4. Продажа ипотечного жилья банком (кредитор реализует заложенную квартиру с публичных торгов).

Досрочное погашение кредита

Суть этого метода: продавец получает задаток от покупателя, с помощью этих денег закрывает кредит, снимает обременение с жилья и свободно продает недвижимость.

Для проведения сделки, необходимо пройти следующие этапы:

1. Заручиться согласием банка-кредитора. В заявлении заемщик должен указать причину досрочного погашения денежного обязательства.
2. Определить сумму остатка выплат по ипотеке.
3. Заключить нотариально заверенное соглашение между владельцем собственности и покупателем.
4. Снять с регистрационного учета всех проживающих в продаваемой квартире.
5. Закрыть задолженность по кредиту и снять обременение с недвижимости.
6. Оформление права собственности нового владельца в регистрационной палате.

Плюсы данного способа: сделка проводится достаточно быстро, участие банка-кредитора в операциях минимально.

Минусы: высокий риск потери денег, выданных в качестве задатка, если продавец решил отказаться от сделки, сбежал, умер и т. д., возвращение средств возможно лишь в судебном порядке, что займет долгий срок.

Оплата займа

В случае большого остатка по кредитной задолженности, то к сделке привлекается банк, расчеты проводятся через две ячейки. Одна — для кредитной организации, другая для продавца.

Доступ к деньгам разрешается после подписания договора купли-продажи и регистрации права собственности.

Плюсы: безопасный вид сделки. Деньги находятся под охраной, операции контролируются банком.

Минусы: кредитная организация назначает сроки и даты встреч, что может быть неудобно продавцу или покупателю.

Отторжение жилья вместе с ипотечным долгом

Под данным способом понимают переуступку заёмщиком своих обязательств по ипотеке другому лицу. Банк снимает с должника залоговые обязательства, покупатель становится новым собственником жилья и ипотечного кредита.

Этапы процедуры:

1. Покупатель получает согласие залогодержателя на реализацию собственности.
2. Желающий приобрести квартиру подает документы в банк, в котором был ранее выдан кредит, для ипотечного займа.
3. После получения одобрения для проведения сделки, оформляются необходимые документы.
4. Банк перерегистрирует залог в Росреестре. Настоящий заемщик дает письменное согласие на переуступку долга по ипотеке.
5. Подписывается договор купли-продажи и продавцу выплачиваются денежные средства за жилье.
6. Регистрация права собственности.

Если покупатель желает взять кредит в другой организации, то ипотечный заём переводится на банк, который готов предоставить деньги в долг.

Плюсы: риски минимизированы, операция находится под защитой банка. Чаще всего стоимость жилья по переуступке ниже, чем цена на недвижимость без обременения.

Минусы: не всегда банк дает согласие на проведение подобных операций.

Реализация недвижимости банком

Данный способ применяется, если заемщик не может платить по кредиту и допускает просрочки по платежам. Банк проводит сделку от начала и до конца, оформляет документы и выдает ячейку.

1. Прежде всего кредитная организация и заемщики должны дать согласие на проведение сделки.
2. Банк оценивает стоимость жилья и страхует его, самостоятельно ищет покупателя. Чаще всего квартира на торгах продается долго и постепенно цена на недвижимость снижается.
3. Когда желающий приобрести собственность найден, открываются две ячейки: в одной хранятся деньги, оставшиеся выплатить по кредиту, во второй — средства, оставшиеся после погашения ипотеки (может и не быть денег, если сумма задолженности была высокой).
4. Заключается договор купли-продажи между покупателем и продавцом и предварительное соглашение между банком-кредитором и покупателем.
5. Документы передаются в Росреестр, где с жилья снимается обременение.
6. Регистрация права собственности.

Плюсы: продавец только ставит подписи, всем остальным занимается кредитная организация.

Минусы: Банк заинтересован в возврате своих средств, поэтому снижает стоимость жилья без учета интересов заемщика. Покупатель может оказаться без денежных средств после реализации квартиры.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой

Купля-продажа и сдача в аренду отягощенной квартиры

Возможность приобретения жилища с действующим отягощением зависит от типа последнего. Если предмет в ипотеке, купить его удастся лишь с разрешения ипотекодержателя. Арест суда или пристава делает невозможным любое отчуждение. Покупка недвижимости, обремененной рентой, может повлечь ответственность не только продавца, но и покупателя.

Перед покупкой квартиры важно удостовериться в отсутствии обременений и отягощений

Если характер имущественного запрета допускает перерегистрацию правообладателя, стадии купли-продажи обремененного жилья такие:

1. Подбор объекта.
2. Изучение информации о существующем ограничении, получение необходимых справок и разрешений.
3. Согласование существенных условий, заключение предварительного соглашения.
4. Подготовка окончательного варианта акта.
5. Нотариальное удостоверение — при необходимости.
6. Проведение расчета — перечисление денег на специальный счет или выплата иным способом.
7. Государственная регистрация.

По общему правилу, лицо продолжает пользоваться принадлежащей ему отягощенной вещью. Гражданин вправе проживать в своей квартире или сдавать ее в аренду. Исключение из этого правила иногда предусматривается судебным решением или заключенной договоренностью.